No, non lo sta dicendo il solito toscano campanilista, ma nientemeno l’Agenzia delle Entrate tra le pieghe del suo “Rapporto Immobiliare 2024”.
Il documento, redatto a cadenza annuale, in collaborazione con l’ABI, analizza composizione e dinamica del mercato delle abitazioni in Italia.
L’analisi dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, incrociando i dati derivanti dalla trascrizione degli atti e dal sistema bancario, offre molti spunti di analisi.
Innanzitutto emerge come il parametro “IMI”, che possiamo approssimare come “l’indice di vivacità del mercato” (escluse le grandi città italiane) premia la costa toscana, a discapito di altre località turistiche come il nord della Sardegna e la riviera romagnola.
Tra queste regioni la Toscana spicca anche nella voce del c.d. “fatturato calcolato”. Si tratta di una stima di massima sul valore delle abitazioni compravendute. Analizzando questo parametro si nota che il prezzo medio di un immobile nel centro Italia è di 154.500 euro.
Il fatturato medio per abitazione è prossimo a 200 mila euro in Toscana e Lazio, e supera 180 mila euro in Liguria e Lombardia; di contro, resta sotto i 100 mila euro in Calabria, Basilicata, Molise e Sicilia. Da notare che questa cifra media (i 200mila euro) è superiore anche al valore in Lombardia, il cui mercato immobiliare a Milano è notoriamente fuori scala.
Sul perché questi numeri vadano così a premiare la Toscana ci possono essere molte interpretazioni, che ci fanno passare dal mondo dei “fatti” (la relazione Agenzia Entrate) a quello delle “opinioni”.
Noi vi diamo le nostre, ma che riteniamo abbastanza fondate dal buonsenso (che è poi quello che porta un acquirente dal notaio).
Toscana ed Emilia Romagna sono le regioni più vicine al ricco nord (Europa) e sono meglio collegate del sud alle grandi dorsali. Le isole sono meravigliose ma arrivarci è scomodo e si è ostaggio delle tariffe dei vettori marittimi. Il mar Tirreno è molto più bello di quello Adriatico, mentre la campagna toscana ha panorami che non hanno eguali.
Tutti questi fattori contribuiscono sicuramente a far aumentare la richiesta (il fattore “IMI” di cui sopra) e quindi anche i valori.
Ultimo fattore da considerare è che le medie sono sempre al ribasso (specialmente quando si dichiarano valori al fisco), e che la gran parte degli immobili sono pezzi standard. Le grandi ville toscane, i pezzi unici accesso mare con giardino, della Versilia, di Castiglioncello e dell’Argentario, beh, per quelli ci vuole uno zero di più.
Gianmaria Frati
